Calculadora de Impuestos y Gastos
de Compra-Venta Inmobiliaria

¿Cuánto cuesta comprar o vender una propiedad en Argentina?

Comprar o vender una propiedad en Argentina implica varios costos más allá del precio de la vivienda. En promedio, los gastos totales representan entre el 4% y 8% del valor de la propiedad, dependiendo de la provincia, si es primera vivienda, si hay inmobiliaria involucrada y si es propiedad usada o a estrenar. Estos costos incluyen impuestos provinciales, honorarios profesionales, comisiones y gastos administrativos que deben considerarse al momento de planificar la operación inmobiliaria.

El Mercado Inmobiliario Argentino: Operaciones en Dólares

Una característica única del mercado inmobiliario argentino es que las propiedades se cotizan y negocian en dólares estadounidenses (USD), aunque la escrituración y el pago de impuestos se realizan en pesos argentinos (ARS). Esta práctica se consolidó tras las sucesivas devaluaciones y permite mantener el valor real de las propiedades a lo largo del tiempo.

Al momento de escriturar, el escribano convierte el valor en USD a pesos utilizando la cotización oficial del día. Es importante acordar previamente qué tipo de cambio se utilizará (oficial, MEP, blue) para evitar sorpresas en los costos finales de la operación.

Impuesto de Sellos: El Tributo Provincial Más Importante

El Impuesto de Sellos es un tributo provincial que grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso, incluyendo las compraventas de inmuebles. Es el costo impositivo más significativo en una operación inmobiliaria. La alícuota varía según la jurisdicción:

• CABA: 2.7% del valor de escrituración (reducido de 3.5% en 2026, compartido 50/50)
• Buenos Aires: 2% del valor (compartido 50/50)
• Córdoba: 3% (compartido)
• Santa Fe: 3% (compartido)
• Mendoza: 2.5% (compartido)
• Otras provincias: Generalmente entre 2% y 3%

Exención para primera vivienda 2026: En CABA y Provincia de Buenos Aires existe una exención del 100% del Impuesto de Sellos para la compra de primera vivienda única, familiar y de ocupación permanente con valor hasta $226.100.000 (Ley 6927 CABA). Si el valor supera este monto, solo se paga Sellos sobre el excedente.

Honorarios de Escribanía: ¿Qué Incluyen?

Los honorarios del escribano son los costos profesionales por los servicios de escrituración pública. Este gasto siempre lo paga el comprador y representa aproximadamente el 2% del valor + IVA 21%(total aproximado 2.42%). Los honorarios incluyen:

• Estudio de títulos: Verificación de la cadena de dominio y gravámenes
• Redacción de la escritura: Elaboración del documento legal
• Certificaciones: Solicitud de certificados de dominio e inhibiciones
• Inscripción registral: Presentación ante el Registro de la Propiedad
• Asesoramiento legal: Orientación sobre aspectos legales de la operación

En caso de primera escrituración (propiedad a estrenar), los honorarios suelen ser mayores (3-3.5%) ya que implica trabajo adicional como la constitución del reglamento de propiedad horizontal y la subdivisión del inmueble.

Comisiones Inmobiliarias: Estándares del Mercado

Si la operación se realiza a través de una inmobiliaria, ambas partes pagan comisión según los estándares establecidos por las cámaras inmobiliarias de cada jurisdicción:

• Comprador: 4% + IVA 21% (total ~4.84% del valor de la propiedad)
• Vendedor: 3% + IVA 21% (total ~3.63% del valor de la propiedad)

Estos porcentajes son negociables, especialmente en operaciones de alto valor (superiores a USD 200.000) donde es común obtener descuentos. En operaciones directas entre comprador y vendedor, se eliminan estos costos, aunque se pierde el asesoramiento profesional y la gestión de documentación.

Gastos de Escrituración y Certificados

Además de los honorarios del escribano, existen gastos administrativos obligatorios:

• COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): Trámite obligatorio ante AFIP para operaciones inmobiliarias (umbral actualizado anualmente, ~$20-30M en 2026). Costo aproximado $50.000
• Certificado de dominio: Emitido por el Registro de la Propiedad (~$15.000)
• Certificado de inhibiciones: Verifica que el vendedor no tenga restricciones (~$10.000)
• Informe de deudas: Verificación de deudas de expensas, ABL, servicios (~$5.000)
• Inscripción registral: Arancel del Registro de la Propiedad (~$30.000)
• Certificado catastral: Verificación de datos catastrales (~$10.000)

Impuesto sobre Venta de Inmuebles (Ley 27743 - Julio 2024)

IMPORTANTE: El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) fue DEROGADO por la Ley 27743 publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024. El régimen actual es:

• Propiedades adquiridas ANTES del 01/01/2018: SIN IMPUESTO (ITI eliminado, sin reemplazo)
• Propiedades adquiridas DESPUÉS del 01/01/2018: Aplica Ganancias Cedular del 15% sobre la GANANCIA (no sobre el valor total)
• Exención: Si es tu vivienda única y reinvertís en otra vivienda, estás exento de Ganancias Cedular

Ejemplo: Si compraste en 2020 por USD 100.000 y vendés por USD 150.000, la ganancia es USD 50.000. El impuesto sería 15% de USD 50.000 = USD 7.500.

Diferencias entre Provincias Argentinas

Cada una de las 24 jurisdicciones argentinas (23 provincias + CABA) tiene su propia legislación tributaria inmobiliaria:

• Alícuota de Sellos: Varía del 2% (PBA) al 3% (Córdoba/Santa Fe). CABA redujo a 2.7% en 2026
• Exenciones: CABA y PBA tienen exención para primera vivienda; otras provincias tienen beneficios diferentes
• Mínimos no imponibles: Cada provincia actualiza sus valores anualmente según inflación
• Distribución del pago: En la mayoría de las provincias, el Impuesto de Sellos se comparte 50/50
• Honorarios notariales: Cada Colegio de Escribanos provincial establece sus aranceles mínimos

Documentación Necesaria para la Escrituración

Para completar una operación de compraventa inmobiliaria, se requiere la siguiente documentación:

Consejos para Reducir Costos en tu Operación

Existen varias estrategias legales para optimizar los costos de una operación inmobiliaria:

• Verificá si calificas para exención de Sellos: Primera vivienda única y permanente hasta el monto límite
• Negociá las comisiones inmobiliarias: Especialmente en operaciones de alto valor
• Considerá operaciones directas: Sin inmobiliaria, ahorrás ~7-8% del valor
• Solicitá el certificado de no retención ITI: Si vas a reinvertir en otra vivienda
• Compará honorarios de escribanos: Los aranceles tienen un mínimo pero pueden variar
• Planificá el momento de la operación: Algunos beneficios fiscales tienen vigencia temporal

Cronograma Típico de una Operación Inmobiliaria

Una compraventa inmobiliaria típica en Argentina sigue este cronograma aproximado:

• Día 1-7: Reserva y seña (generalmente 5-10% del valor)
• Día 7-30: Due diligence legal, estudio de títulos, solicitud de certificados
• Día 30-45: Boleto de compraventa (se paga 20-30% adicional)
• Día 45-90: Gestión de documentación, COTI, certificados finales
• Día 90-120: Escritura pública y entrega de posesión

Los plazos pueden variar según la complejidad de la operación, la disponibilidad de documentación y si hay crédito hipotecario involucrado (lo cual puede extender el proceso 30-60 días adicionales).